再建築不可物件って売却しにくい?

2023-12-12


「再建築不可の物件」って聞いたことがありますか?
一般的に売れにくいとされている物件ですが、ポイントを押さえれば売却することは可能です!
今回は「再建築不可物件」についてご紹介します!

再建築不可とは

再建築不可物件とは、「再建築ができない条件の土地」のことを指します。再建築不可物件は、今建っている家屋を解体してしまうと、新しい建物を建てることはできません。
そのため、再建築不可物件はどうしても周辺の一般的な物件と比較すると買取価格が下がってしまい、相場は一般的な不動産の7割程度、多くの場合半値くらいにしかなりません。

再建築不可となってしまう原因

再建築不可となる要因は、接道義務を果たしていないためです。
土地に建物を建てる際には、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという決まりがあります。道路とは、建築基準法でいう「原則的に幅員4m以上、特定行政庁が指定した区域内では6m以上の道路」を指します。
接道義務がある理由は、消防車や救急車など緊急車両の通行経路確保のためです。東京消防庁によれば、救急車の全幅は1.89m、普通ポンプ車の全幅は2.3m。最低でも幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、緊急車両が進入したり、横付けしたりすることができません。なお、接道義務が定められているのは、都市計画区域と準都市計画区域だけです。

本来であれば、建築基準法上、接道義務を果たしていない土地に家屋は建てられないはずです。
どうして接道義務が果たせていない物件が存在してしまうのでしょうか。
建築基準法によって接道義務が定められたのは1950年で、都市計画法ができたのは1968年のことです。建築時には建築基準に適合していたものの、現行基準では不適合となってしまった物件が「再建築不可物件」となってしまったのです。

再建築不可物件を所有し続けるとどうなる?

居住していない再建築不可物件を現状のまま所有し続けると、さまざまなリスクが伴います。

税金がかかる
不動産には固定資産税と都市計画税という税金がかかります。毎年1月1日時点で不動産を所有している人が対象で、建物や土地の価値によって税額が決まります。当然のことながら、再建築不可物件を所有している限り、物件に住んでいなくてもこれらの税金を支払い続けなければなりません。

物件周辺の治安が悪化する
再建築不可物件に住んでおらず空き家状態になっている場合は特に要注意です。地域の治安が悪化する、建物が破壊される、人的な被害が生じるといったトラブルが発生するおそれがあります。不法投棄や不法侵入などの犯罪の温床になるリスクも増えます。
不法投棄がされれば周辺地域の景観が悪くなり、近隣から苦情を言われる可能性もあります。さらに、放火の被害に遭う、害獣などによって土壌などの環境が汚染されるなどのさまざまなトラブルが発生する危険性があります。

物件価値の下落
建物は住まなければ劣化が早くなります。そのため、所有し続ければし続けるほど物件の価値が低くなってしまいます。ただでさえ資産価値が低く見られがちな再建築不可物件を放置しておくことで、まずまず売りにくい状況に陥ってしまいます。住んでいない再建築不可物件を所有している方は、早めに売却方法を考えましょう。

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購入する場合の注意点

再建築不可物件を購入する場合、ほかの一般的な物件と比べるとし少し注意が必要になります。

1.再建築ができない
戸建用地として利用することが前提だとしても、将来20年後・30年後建替えして次世代の家にするなど、有効活用に幅があります。しかし再建築不可物件については、土地上の建物を取壊してしまうと新築することはできないのです。
建物は所有し続ければし続けるほど、価値が低くなってしまいます。ただでさえ資産価値が低く見られがちな再建築不可物件を放置しておくことで、まずまず売りにくい状況に陥ってしまいます。また、建物の老朽化が進めば修繕費や維持費も嵩みます。今現状の建物を利用していくことしかできない不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうのです

2.物件購入時に住宅ローンが組みにくい
多くの方は、不動産を購入する際に住宅ローンを組んで不動産を購入します。その際、住宅ローンを融資する金融機関は、借りる人の属性だけでなく、物件の担保価値を評価したうえで審査の可否を決定します。再建築不可物件は、ローン返済の滞納などにより、抵当権を実行(競売など)した場合、融資した金額を回収できる見込みが小さいため、多くの金融機関で不動産としての担保評価を見てもらえません。

3.築年数が経っている物件はかなりリフォーム費用が掛かる
築年数が相当年経過している建物は、住宅設備や建物躯体などが老朽化していることが多く、リフォーム等の修繕費用が大きな負担となってしまいます。今後も建物を維持管理・修繕していく費用を鑑みると、不動産としての価値が低くなってしまうのです。
また、リフォームをする場合、建物にたどり着くまでの道が狭く重機が入りにくいこともあり費用としては上がる傾向にあります。


所有者が注意すること

再建築不可物件を所有している方は、注意すべきポイントがいくつかあります。

1.建物を解体しない
再建築不可物件を売却する際に最も避けなければならないのは、建物を解体することです。建物を解体してしまえば、新たな家屋を建てられないため不動産の価値はさらに下がり、ますます売りにくくなってしまいます。
また、家屋を解体することで、土地にかかる「住宅用地の特例」の対象外となります。住宅用地の特例とは、住宅の立つ土地の固定資産税の課税標準額を最大1/6、都市計画税の課税標準額を最大1/3に軽減する制度です。更地にすることでこの特例の適用がなくなり、固定資産税・都市計画税が実質的に大幅に増税してしまいます。

2.独断でリフォームしない
再建築不可物件は、物件をリフォームすることは可能です。新たな家屋を建設できない再建築不可物件では、いかにうまくリフォームできるかが運用の鍵となります。しかし、リフォーム内容を考えるのは購入後に住む買主です。売主の独断でリフォームしてしまうと、物件金額が上がり、買主がさらに限定されてしまう恐れもあるため慎重な対応が必要です。

3.時間がかかることも覚悟する
前述の通り、再建築不可物件は自宅用に購入される以外に、投資用に購入される場合も多く見られます。後者の場合、家屋がそのまま第三者に貸し出せる状況になければ、投資家はリフォームプランを練ったうえで利益がでるのか検討して購入を決めます。そのため、一般的な不動産より買主の検討時間は長くなると考えておきましょう。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可の物件を売却する方法は2種類あります。
再建築可能にする方法と、再建築不可まま売却する方法です。

再建築可能にして売却する
セットバックする
セットバックとは、道路の中心点から一定距離にある敷地を道路としてみなすことで、4m以上の道路とする方法です。
たとえば道路幅が3mの場合、接道部分から約50㎝セットバックすることで幅員の条件をクリアすることができます。このように、セットバックすることで建築可能となる土地は多いですが、向かい側が川や崖である場合、通常の倍以上セットバックが必要となることを知っておくことが必要です。
なお、セットバックした土地は原則自己管理となりますが、市区町村や土地によっては寄贈することで管理を免れることもできます。

不足分の土地を足して建築可能にする
再建築不可物件は「隣地の購入」や「隣地を借りる」ことで、再建築が許可される可能性があります。つまり、もともと持っている土地単体では接道義務を満たさないものの、隣地と併せることで接道義務を満たすことがあるのです。隣地のオーナーから土地を購入し、再建築が許可された状態で売り出せば、かなり売却しやすくなるでしょう。また反対に、隣地のオーナーに土地を売却するという手段もあります。ただし、いずれにしても自治体の基準による確認と正しい測量が必要になります。

再建築不可まま売却する
リフォームして売却する
再建築は「完全に解体した後に再度建物を新築する」という意味のため、現存している建物を活かしてリフォームやリノベーションすることは再建築とはなりません。そのため、再建築不可物件のまま売却する際には、リノベーション済み中古戸建として公開するのが一般的です。
リフォームやリノベーションを実施したとしても再建築が許可されるわけではありませんが、限定的に居住する物件を探している買主や不動産投資を目的とする投資家は再建築不可であっても購入を検討します。なぜなら、一生涯住むわけではないため、要望に合っている物件であれば特に問題がないからです。

隣地所有者に購入してもらう
再建築不可物件は、接道義務を果たしている隣地の所有者が買主になってくれることも少なくありません。隣地と一体となれば、再建築不可物件の接道義務も果たされることになり、再建築が可能になります。
隣人が増築などを考えている場合は、願ってもない申し入れになるでしょう。仲介で買主を探したり、不動産会社に買い取ってもらったりする以上に、高く、スムーズに売却できる可能性があります。

不動産会社に買い取ってもらう
一般人が買主となる仲介と違い、買取は不動産会社が買主となります。提示された買取額で合意することで売買契約締結に進むことになり、販売期間はほとんどありません。
つまり、再建築不可物件がいつ売れるか分からないという不安を感じることがない点がメリットといえ、スピーディーに売却したい売主に向いている方法です。
ただし、仲介のように売却価格を設定することができず、さらに買取額は相場よりも安くなる傾向にあることを知っておく必要があります。

再建築不可物件まとめ

そのままではなかなか買い手が見つかりづらい再建築不可物件でも、きちんと対策を行えば有利に売却できる可能性があります。前述した隣地の購入やリノベーションのように、対策のために費用がかかるケースもあるので、売却で得られる代金とその費用が見合うかどうか、しっかりと確認しておく必要があるでしょう。
また、再建築不可物件を売却する際は、不動産業者への依頼が必要です。買取相場は安いとしても、再建築不可物件の実績がある業者や再建築不可物件を専門に買い取る業者を探すことも、確実に売却を進めるためのポイントです。

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