競売ってなに?競売の流れと対処法をご紹介します!

2023-07-15


競売とは

“競売”と書いて「けいばい」または「きょうばい」と言います。
競売とは、住宅ローンなど借金返済ができなくなった時に、強制的に不動産を売却されることです。

多くの方は、家を買うとき、銀行などの金融機関で住宅ローンを組みます。
その際、金融機関は抵当権という担保を不動産に設定します。住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関はこの抵当権をもとに裁判所に競売を申し立てます。
金融機関などの債権者(貸している側)が裁判所に申し立てることによって、債務者(借りている人)から担保として抵当権を設定している不動産を差押えて、裁判所の権限によって不動産を強制的に売却し、その売却代金から債権(住宅ローン)を回収する手続きを競売といいます。金融機関が毎月の住宅ローン返済による債権の回収ができないため、不動産を強制的に売却して住宅ローンをまとめて回収するというものです。
競売は、裁判所が競り売りの方式で購入者を決める、オークションのようなものです。入札した人の中から最も高値の人に購入する権利が与えられます。

競売には、【担保不動産競売】と【強制競売】の2種類があります。

担保不動産競売

債権者が債務者や保証人から抵当権及び根抵当権の設定を受けた不動産に対して、その不動産を管轄する裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることを言います。
裁判所では、担保不動産競売の申立てを受理すると「平成○○年(ケ)第◇◇号」事件と事件番号を付けて担保不動産競売を進めます。このような抵当権を実行する競売のことを、業界では「ケ事件」と呼びます。

強制競売

債権者が債務名義(借金の存在や範囲を公的に証明した文章)に基づいて、債務者及び保証人の所有する不動産に対して、その不動産を管轄している裁判所に対して強制競売の申立てをすることを言います。
裁判所では、強制競売の申立てを受理すると「平成○○年(ヌ)第◇◇号」と番号を付けて強制競売を進めます。当然ながら、債務者の意思は全く反映されず裁判所は法律に基づいて粛々と競売を進めます。裁判所が強制的に進めることから強制競売と呼ばれます。このように、抵当権を実行しない競売のことを、業界では「ヌ事件」と呼びます。

競売の流れ


●競売開始決定
裁判所で競売開始決定があり、担保不動産競売開始決定通知書が自宅に届きます。この書類が届いたら自宅を裁判所に没収されることを覚悟しておきましょう。
●現況調査
執行官と評価人が自宅にやってきて様子を確認します。自宅に入られて物件内外の写真などを撮影されます。
●物件情報の開示
現況調査結果を踏まえて最低入札価額が決まり、入札日や開札日が決定されます。ネットや裁判所で物件情報が開示されます。
●入札開始
最低入札価額以上で入札が行われます。
●開札
開札が行われ、もっとも高額で入札した人が落札します。
●売却代金の納付と所有権の移転
落札者が代金を支払い、登記名義が変更されて所有権が移されます。

競売開始決定から一連の手続きを終えるまでの期間は半年~1年程度です
競売開始決定の通知から約8ヵ月後に落札者が入金を済ませると、物件の所有権が落札者に移されます。
所有権が落札者に移されると、もう自分の家ではなくなりますので退去しなくてはなりません。物件に居座ろうとしても、落札者は法的な手続きに基づいて居座っている元所有者を強制的に立ち退かせることができてしまいます。
それだけでなく、落札された金額で残りの住宅ローン全額を返済できない場合は、不足額を債権者に支払わなければなりません。支払いできない場合は、自己破産などの債務整理をすることになります。
競売となると相場の6割程度の価格でしか売却できません。そうすると多額の借金を抱えることになってしまいます。

競売にかけられるのはどんなときか

住宅ローンの返済ができなくなったとき
そもそも住宅ローンは、分割で返済をすることを前提とした“借金”です。多くの方は20年~35年の返済期間を組みます。
毎月、返済していれば何も問題はありません。仮に1~2回ほど滞納しても、大きな問題にはならない場合がほとんどです。
3回以上滞納すると、金融機関は競売の手続きを始めます。残りの住宅ローン(残債)をすべて一括で回収しようとするのです。

カードローンや借金の返済ができなくなったとき
競売を申し立てるのは、住宅ローンの滞納に限りません。
例えば、自営業者の方が不動産を担保に事業資金を借り入れているケースで、その返済を滞納し続けると、やはり競売を申し立てます。
また、不動産を担保としていないケースであっても、競売は申し立てられます。例えば、カードローンや消費者金融などからの借金も、同様に滞納を続けてしまうと競売になります。
返済ができないのであれば、強制的に資産を売却して回収するのです。

マンションの管理費を滞納したとき
マンションの管理費や修繕積立金の滞納が続いた場合も、競売を申し立てられます。同じマンション内の他の住民との公平性が保たれなくなるために、そのマンションの管理組合が申し立てるのです。
通常は、管理組合が弁護士に競売の申し立てを依頼します。そのため、申し立てられた後は弁護士との話し合いになります。

競売が決まってしまったら

競売になったとしても、早い時期であれば「任意売却」という方法で競売を回避することができます。
任意売却は、相場価格ほどではありませんが、競売の入札価格よりも高く売却できる方法です。さらに競売とは違い、周囲に知られることもありません。ただし任意売却をするには債権者の合意が必要になります。滞納してからの期間が短ければ短いほど有利に交渉できます。
任意売却も、一般的な不動産の売却方法である「仲介」で売却する場合と流れはほとんど同じです。

任意売却と競売の違い


任意売却は債務者と債権者が協議の上、売却を進めるものです。通常の不動産売却とほとんど違いはありません。一方、競売は裁判所が介入するため、強制的であまり融通が利かない手続きとなります。
任意売却の一番の魅力は、競売よりも市場価格に近い価格で売却できるので残債を大きく圧縮できることです。債権者にとってもより多く債務回収ができるため、任意売却をすすめてくることがあります。
任意売却は債務者自身のやるべきことがたくさんあります。債権者が複数いる場合は、すべての債権者に任意売却することを認めてもらう必要があります。また、共同所有者や連帯保証人への連絡、入居しているのが本人でない場合は入居者への説明も必要です。そうした多くの手続きを、短期間ですべて行わなければなりません。

競売のデメリット

競売には、次のようなデメリットがあります。

売却価格が低くなる
一番大きな問題は、家が安値でしか売却できないことです。
競売になると、相場価格と比べて6~8割程度の価格でしか売却できないケースが一般的です。そこから、競売費用も差し引かれます。
ですので、任意売却で少しでも高く売却した方がより多くローン返済ができて、その後に残る借金を大きく減らすことが可能となります。

強制的に追い出される
競売になると、開札によって不動産の新しい所有者が決まります。
すると不動産は落札者のものとなるので、以前の所有者は家に住み続けることはできません。早急に出ていく必要があり、出ていかなければ「強制執行」で無理矢理退去させられてしまいます
任意売却であれば、売却代金から引越費用を出してもらえるケースも多いのですが、競売の場合にはそうしたことは期待できず、自腹で何とか引越しするしかありません。

知人や近隣に知られてしまう恐れがある
競売になると、手続き中に裁判所の執行官や評価人が家の現況調査にやってきます。
また物件情報が裁判所やネットなどで公表されるので、関心を持つ不動産会社などが家周辺にきて様子を見たり、近隣の住民に状況を聞いたりします。
このことによって近所で噂になったり、競売にかけられていることが近隣に知られてしまったりする恐れがあります。

任意売却なら一般的な不動産の売却方法である「仲介」とほぼ同じ方法で売却するので、このような問題が発生することはありません。

まとめ

序盤にお伝えしたように、住宅ローンの返済が滞ると最終的に競売にかけられてしまうことになります。
裁判所から競売開始決定通知書を受けとったら早急に、任意売却するか決めましょう。
競売よりも任意売却の方が高額で売れるので、売却後のローン残高が少なくなり、その後の返済も楽になります。
任意売却するには、競売の手続きが進んでしまう前に売買契約しなければなりません。
物件に居座っても強制執行によって最終的には法的に強制退去させられてしまうので、そうなる前に不動産会社に相談しましょう。

ハウスドゥ沼津香貫は、沼津市を中心とした静岡県東部の不動産売却を承っております。競売や強制執行の現場に立ち会ったこともありますので、不動産についてのご不安はハウスドゥ沼津香貫へお気軽にご相談ください。

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