不動産売却の際におこなう机上査定と訪問査定の特徴を解説!

不動産売却の際におこなう机上査定と訪問査定の特徴を解説!

この記事のハイライト
●近隣にある類似物件や公的価格から、不動産取引の価格相場を調べられる
●机上査定は手軽に不動産の価値を調べられるものの、精度は落ちる点に注意が必要
●現地調査をともなう訪問査定は、机上査定よりも精度の高い査定結果を得られるメリットがある

不動産売却を考えるとき、どのくらいの金額で売れるのか気になるのではないでしょうか。
売却価格は不動産そのものの状態はもちろん、周辺の価格相場にも大きな影響を受けます。
そこで具体的な価格を調べるため、不動産会社に価格査定を依頼することになるでしょう。
そこで今回は価格査定とはどのようなものなのか、不動産売却時のポイントとともに解説します。
静岡県沼津市を中心に東部地域全体で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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査定前に不動産売却の価格相場を調べる方法

査定前に不動産売却の価格相場を調べる方法

不動産会社に価格査定を依頼する前に、自分でも価格相場を把握しておくことが大切です。
目安の金額を知っておけば、売り出し価格を決定する際の参考になります。
不動産売却前に個人が相場価格を調べる方法には、次のものがあります。

近隣の類似物件と比較する

近隣に、面積や用途、間取り、築年数などの条件が似た物件があれば、価格の参考となるでしょう。
不動産ポータルサイトなどを活用すると、間取りなどの条件検索が可能です。
このほか、不動産会社の店頭で掲示されている物件情報なども参考になります。
ただし注意点として、これらの情報は売り出し価格であり、必ずしも成約価格と同じにはなりません。
適切でない売り出し価格を設定すると、売却活動が長引く原因にあるので注意しましょう。

公的な価格を調べる

不動産には、公的な価格に該当するさまざまな指数があります。
これらを参考にすれば、客観的な不動産の価値を調べることが可能です。
おもなものとして、次に挙げる価格があります。
公示地価
国土交通省が公表する公示地価は、毎年1月1日時点における土地価格のことです。
全国にある標準地が対象となっており、土地価格の目安となっています。
この公示地価は、不動産鑑定士が現地調査をおこなったうえで、地価公示法によって算定しています。
「土地総合情報システム」により、標準地の公示地価を調べることが可能です。
基準地価
各都道府県が公表する基準地価は、毎年7月1日時点における土地価格のことです。
基準地価は公示地価と同様、「土地総合情報システム」により検索できます。
路線価
道路に面している標準的な宅地の価額は、路線価によって示されます。
路線価を示す数字と、借地権割合を示すアルファベットで構成される路線価は、相続税の計算にも用いられます。
この路線価は、国税庁が公表する「路線価図・評価倍率表」によって検索可能です。
実勢価格(時価)
実勢価格は時価とも呼ばれ、実際に売買契約が成立した価格を意味します。
相場の取引価格を知りたいときにも参考になる価格で、土地の場合は固定資産税評価額を70%で割った金額が実勢価格の目安です。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,400万円のとき、実勢価格の参考値は次のようになります。
1,400万円÷70%=2,000万円
このように、固定資産税評価額がわかっていれば、実勢価格の参考値を算出できます。
なお、建物については物件ごとに条件が大きく異なるため、固定資産税評価額からは目安の価格を算出することはできません。
そのため具体的な価格を知りたいときは、不動産会社の価格査定を利用しましょう。

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不動産売却の際の机上査定とは?

不動産売却の際の机上査定とは?

不動産売却における机上査定とは、簡易査定とも呼ばれる査定方法のことです。
机上査定では、所在地や築年数、面積、近隣にある類似物件の取引事例などを根拠にして、目安の金額を算出します。
不動産会社では多数の物件を取り扱っているため、机上査定であってもおよその金額を算出することが可能です。

机上査定のメリット

机上査定では、早ければ当日中に結果を得られるメリットがあります。
結果が早く出る分だけ精度は落ちるものの、まずは目安の金額を調べたいときに利用すると良いでしょう。
たとえば相続で取得したような不動産は、遠方にあるケースも少なくありません。
あるいは仕事などの都合で、査定に立ち会えないこともあるでしょう。
このような場合にも、机上査定であれば査定結果を得られるメリットがあります。

机上査定で必要なもの

机上査定では、データを根拠にして査定結果を出します。
そのため、物件情報がわかる資料が必要です。
たとえば、登記事項証明書、測量図、公図、建物の図面などを用意しましょう。
マンションの場合には、これらに加えて管理規約、維持管理費、修繕積立金がわかる資料も必要となります。

机上査定の注意点

机上査定では、データからわかる情報でしか査定をすることができません。
たとえば日当たりや眺望といった、現地調査でしかわからない要素については、査定額に反映させることは困難です。
机上査定による金額はあくまでも目安ととらえ、具体的な金額を知りたいときには、次項で解説する訪問査定を利用しましょう。

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不動産売却の際の訪問査定とは?

不動産売却の際の訪問査定とは?

不動産売却における訪問査定とは、机上査定と同様に資料でも査定したうえで、さらに現地調査も実施して算出する方法のことです。
建物の査定では、原則として売主の立ち会いも求められます。
そして査定結果が判明するのは、訪問日の1週間~10日後とやや時間がかかります。
その分、机上査定よりも精度の高い結果を得られるのがメリットです。
建物の劣化状況など、資料ではわからない要素も査定結果に反映されます。
たとえば築年数のわりに建物の状態が良いなど、ほかの物件もよりも優れた点があれば査定価格も高くなるでしょう。

訪問査定までにやっておくこと

訪問査定では、建物の状態を詳しく調査することになります。
そこで査定の当日までに、やっておくことを確認していきましょう。
室内の整理整頓
住みながらの不動産売却では、室内の整理整頓を済ませておくと良いでしょう。
本格的に売却活動が始まると、購入希望者による内見もおこなわれます。
このとき室内に荷物が多すぎると、物件の魅力が正しく伝わりません。
そこで不用品は処分したり、外部のトランクルームなどに荷物を移したりすると良いでしょう。
設備の修繕
原則として、不動産売却前の大掛かりなリフォームは不要です。
しかし、給湯器など重要な設備が故障しているときは、事前に修繕しておくと良いでしょう。
そのままの状態で訪問査定を受ける際は、売却までに修繕する予定があるのかどうかを決めておくのがおすすめです。
多くの場合、引き渡しまでに修繕を済ませるか、修繕にかかる費用分だけ売却価格から差し引くなどの対応となります。
必要書類の準備
机上査定でも必要となる登記事項証明書、測量図、公図、建物の図面などのほか、以下の書類を準備しましょう。

  • 物件購入時の売買契約書やパンフレット、設計図
  • リフォーム時の図面
  • 設備の仕様・修繕履歴がわかる書類
  • 管理組合の関係書類(マンションの場合)

このほかの必要書類については、事前に不動産会社へ確認するのがおすすめです。

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まとめ

不動産売却における、価格査定について解説しました。
売りたい物件の具体的な価値をお調べの際は、現地調査をともなう訪問査定を利用すると良いでしょう。
ハウスドゥ沼津香貫は、沼津市を中心とした三島市・裾野市・長泉町・清水町など静岡県東部地域の不動産売却を承っております。
価格査定をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

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