知っておきたい!相続物件の売却における注意点とは?

2023-02-17

相続

相続した物件の不動産売却で知っておきたい注意点を解説

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却するためには、相続登記により名義変更をする必要がある
●相続税の申告期限から3年以内の不動産売却であれば、納付済みの相続税を取得費に計上できる
●不動産売却の際は、手厚いサポートが期待できる専任系の媒介契約がおすすめ

相続した一戸建てやマンションなどを不動産売却する際には、名義変更などの手続きが必要です。
相続税の申告期限などもあるため、スムーズに手続きを進めなければなりません。
そこで今回は、相続をともなう不動産売却の注意点について解説します。
静岡県沼津市を中心に東部地域全体で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

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相続をともなう不動産売却における名義の注意点

相続をともなう不動産売却における名義の注意点

不動産売却できるのは、不動産の名義人に限られています。
そのため相続後の不動産売却では、新たな所有者である相続人に名義変更しなければなりません。
相続登記にあたっては、相続人の人数やほかの財産の状況によって異なる注意点があります。
そこで、名義変更までの流れを確認していきましょう。

不動産の相続方法を決める

相続が発生したら、まずは対象となる相続人および財産を確定します。
そして不動産などの遺産を相続する方法には以下があるため、それぞれ確認しておきましょう。
単独相続
相続人が1人しかいないときには、単独相続になります。
そして相続後は、単独名義の物件として不動産売却が可能です。
現物分割
複数人の相続人が、それぞれの遺産をそのままで承継するときには現物分割になります。
たとえば長男が不動産を承継し、次男は現金を承継するといったケースが考えられるでしょう。
単独相続のときと同様、単独名義の物件として不動産売却が可能です。
換価分割
おもな遺産が不動産のような実物資産しかないときは、公平な遺産分割が困難です。
共有名義の不動産として維持し続ける方法もありますが、将来的に新たな相続が発生すると権利関係が複雑化するリスクがあります。
また共有名義の不動産は、個人の判断で処分できないことが注意点です。
たとえば将来的に不動産売却したくなっても、共有者全員の同意がなければ売却できません。
そこで不動産売却し現金化したうえで遺産分割する、換価分割と呼ばれる方法があります。
不動産を実物のままで承継したい者がいないときにも、換価分割は有効な方法です。

相続登記の注意点

遺産分割協議により不動産の相続人が決まったら、相続登記の手続きをおこないます。
なお相続税の納税期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
不動産売却を納税期限に間に合わせたい場合には、なるべく早い段階で売却活動を始める必要があります。
不動産売却には少なくとも3~6か月はかかることから、遅くとも相続開始から4か月目までには相続登記を完了していることが望ましいでしょう。

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相続をともなう不動産売却における売却期限の注意点

相続をともなう不動産売却における売却期限の注意点

相続をともなう不動産は、売却するタイミングによって特別控除を利用できることがあります。
少しでも税金を抑えるため、知っておきたい注意点を確認していきましょう。

3年以内に売却するのがポイント

相続税は、相続の発生を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税しなければなりません。
そして不動産売却では、譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課せられます。
しかし相続税の申告期限から3年以内に不動産売却すれば、すでに納めた相続税を取得費(経費)に加算することが可能です。
具体的には、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 相続もしくは遺贈により財産を取得した者であること
  • 財産を取得した者に相続税が課せられていること
  • その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

この特例を受けるための売却期限は、相続開始から3年10か月以内です。
しかし不動産売却には、少なくとも3か月の期間を要します。
相続により取得した不動産の場合、築年数が古いなどの理由で売却期間がさらに長引くことは珍しくありません。
その間にも、不動産には維持管理費や固定資産税などのコストが発生します。
そのため、相続後に不動産売却を予定している場合は、なるべく早く不動産会社に相談すると良いでしょう。

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相続をともなう不動産売却における媒介契約の注意点

相続をともなう不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売却にあたっては、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探すのが一般的な流れです。
相続により取得した不動産についても同様で、まずは不動産会社に価格査定を依頼します。
その際の注意点や、媒介契約の選び方について確認していきましょう。

媒介契約の種類

媒介契約には、次の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれ特徴が異なるため、不動産の条件や希望に応じて選択する必要があります。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約を結べる契約方法です。
また自身で買主を見つけた自己発見契約も、不動産会社を仲介せずに売買契約を結べます。
一見して広く買主を募れる方法に思えますが、不動産会社には売却活動に関する定期的な報告義務がありません。
そのため、購入希望者からの問い合わせ状況などを知りたいときは、売主側から確認しないと情報を得にくい場面もあるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、特定の1社とのみ媒介契約を結べる契約方法です。
不動産会社には、2週間に1回以上の定期的な報告と、7日以内にレインズへ物件情報を登録することが義務付けられています。
レインズに登録されると、媒介契約を結んでいないほかの不動産会社も物件情報にアクセスできます。
そのため、1社とのみ媒介契約を結ぶ方法であっても、広く買主を募ることが可能です。
また一般媒介契約と同様、自己発見契約についても不動産会社を仲介せずに売買契約を結べます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に特定の1社とのみ媒介契約を結べる契約方法です。
不動産会社には、1週間に1回以上の定期的な報告と、5日以内にレインズへ物件情報を登録することが義務付けられています。
なお、自己発見契約による不動産売却は制限されており、自身で見つけた買主についても不動産会社を仲介する必要があります。
その代わり、ほかの媒介契約と比較して手厚いサポートを期待できるのが専属専任媒介契約のメリットです。

専任系の媒介契約がおすすめ

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べますが、その分だけやりとりに手間がかかるのが気を付けたい注意点です。
あまりに多くの不動産会社と媒介契約を結んでしまうと、売却活動の状況についても把握しにくくなるおそれがあります。
そこで相続をともなう不動産売却は、定期的な報告を受けられる専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。
相談先の窓口を一本化できるため、スムーズに売却を進めたいときにもおすすめです。

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まとめ

相続をともなう不動産売却で知っておきたい、手続きの流れや媒介契約の注意点について解説しました。
各種手続きや特例のなかには、期限が定められているものがあります。
そこで滞りなく不動産売却を進めるためにも、相続が発生したら早い段階で不動産会社へ相談するのがおすすめです。
ハウスドゥ沼津香貫は、沼津市を中心とした三島市・裾野市・長泉町・清水町など静岡県東部地域の不動産売却の依頼を承っております。
相続に向けた不動産売却に関するお問い合わせも、お気軽にご相談ください。

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