使っていない空き家にも固定資産税がかかる?計算方法や節税方法を解説!

2022-10-11

税金

使っていない空き家にも固定資産税がかかる?計算方法や節税方法を解説!

この記事のハイライト
●固定資産税は所有している不動産などにかかる税金で、空き家も課税対象である
●「特定空家」に指定されると、固定資産税が軽減される特例の適用対象から除外される可能性がある
●固定資産税は使用状況に関係なく課税されるので、使わない空き家は売却することがおすすめ

固定資産税は、使っていない空き家にも課税されます。
空き家の場合は、固定資産税が軽減される特例の適用対象外になる可能性があるので、注意が必要です。
そこで今回は、静岡県沼津市を中心とした東部地域に空き家を所有されている方に向けて、空き家にかかる固定資産税についてご説明します。
計算方法や節税方法もご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

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空き家にかかる固定資産税①「特定空家」になると軽減されない

空き家にかかる固定資産税①「特定空家」になると軽減されない

固定資産税は土地や家屋、償却資産などに課税される税金で、その年の1月1日現在の所有者が納めます。
使用状況に関わらず課税されるので、使っていない空き家を所有しているだけでも出費がかさんでしまうことに注意が必要です。
さらに、空き家を放置した結果「特定空家」に指定されると、税額が上がってしまう可能性があります。

「特定空家」とは

空き家は老朽化が急速に進むため、定期的な管理が必要です。
ただ、定期的に空き家へ行って換気や通水、掃除や庭の雑草処理などをするのは、時間や手間がかかります。
そのため、管理せずに放置されている空き家が増加して、近年問題になっていました。
そこで対策として「空き家対策特別措置法」が制定され、「特定空家」に指定された空き家には自治体が指導や勧告をできるようになりました。
「特定空家」に指定される条件は、主に以下の4つです。

  • 保安上危険となる恐れのある状態
  • 衛生上有害となる恐れのある状態
  • 周辺の景観を著しく損なっている状態
  • 周辺の生活環境保全のために放置することが不適切である状態

このような状態だとみなされた空き家は「特定空家」に指定され、自治体から改善を求める助言や指導を受けます。
それでも改善が見られないと、次は勧告を受け、空き家を修繕または除去するように通告されます。
そして、通告後も改善されない場合は50万円以下の過料が課せられ、最終的には行政代執行によって強制的に空き家を解体されてしまうのです。
ですから、空き家を所有している場合は、「特定空家」に指定されないように注意しなくてはなりません。
そのためには、空き家をきちんと管理する必要があり、先述したような手間や時間がかかります。
管理を業者へ委託したり、修繕が必要になったりすると、費用もかかってしまうでしょう。
では、空き家を解体して更地にすると、負担は減るのでしょうか。
たしかに、空き家がなくなると管理の負担は軽減しますが、その場合は固定資産税が現状よりも増える点に注意が必要です。

更地にすると固定資産税が増える理由とは

空き家を解体して更地にすると固定資産税が増える理由は、「住宅用地の特例」が適用されなくなるからです。
通常、住宅がある土地は「住宅用地の特例」の適用対象となり、固定資産税が控除されて更地よりも負担が軽くなります。
更地にするとこの特例が適用されなくなるため、空き家があるときよりも固定資産税が増えてしまうのです。
また空き家が残っていても、「特定空家」に指定されて勧告を受けたあとも改善されない場合は、特例の適用対象から除外されます。
すると、更地と同様の扱いになり、固定資産税の負担が大きくなるので注意しましょう。

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空き家にかかる固定資産税➁計算方法とケース別の税額

空き家にかかる固定資産税➁計算方法とケース別の税額

では、空き家がある土地と更地の固定資産税は、どのくらい違うのでしょうか。
まず、固定資産税の計算方法を確認しましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、以下のとおりです。
固定資産税=課税標準額×税率(標準税率は1.4%)
そして、「住宅用地の特例」が適用される土地の固定資産税の計算方法は、以下のとおりです。

  • 200㎡以下の部分…課税標準額×1.4%×1/6
  • 200㎡を超える部分…課税標準額×1.4%×1/3

特例が適用された場合の固定資産税は、土地の200㎡以下の部分が6分の1、200㎡を超える部分が3分の1になるため、このような計算方法で算出します。

ケース別に固定資産税を比較

次に、「空き家」「特定空家」「更地」のケース別に固定資産税を算出して、税額を比較してみましょう。
「空き家の課税標準額が400万円、土地の課税標準額が1,500万円、土地の面積が150㎡」の設定で、それぞれの税額を計算します。
まず、空き家があるケースの固定資産税は、以下の計算方法で算出します。

  • 建物:400万円×1.4%=5万6,000円
  • 土地:1,500万円×1.4%×1/6=3万5,000円
  • 合計:5万6,000円+3万5,000円=9万1,000円

空き家が「特定空家」に指定されて「住宅用地の特例」の適用対象外になった場合は、以下のように計算します。

  • 建物:400万円×1.4%=5万6,000円
  • 土地:1,500万円×1.4%=21万円
  • 合計:5万6,000円+21万円=26万6,000円

そして、更地の場合は土地の固定資産税のみとなり、控除はないため「1,500万円×1.4%=21万円」が税額です。
3つのケースを比較すると、空き家があるケースの負担が最も軽いことがわかります。

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空き家にかかる固定資産税➂覚えておきたい3つの節税方法

空き家にかかる固定資産税➂覚えておきたい3つの節税方法

使っていない空き家にかかる負担をできるだけ軽減するためには、固定資産税の節税方法を覚えておきましょう。
主に3つの節税方法があるので、それぞれご説明します。

固定資産税の節税方法1:相続放棄をする

空き家を所有することになるきっかけとして多いのは、相続です。
たとえば、「実家を相続したが住む予定がなく、空き家のまま所有している」などのようなケースがあります。
一度相続すると、不動産を手放すまで固定資産税の支払いが続くので、使わない不動産は相続放棄を検討しましょう。
ただし、相続放棄は使わない不動産だけではなく、すべての相続財産を放棄しなくてはならないため、しっかりと考えてから決断することが大切です。

固定資産税の節税方法2:「特定空家」に指定されない対策をとる

計算方法の例で挙げたように、「特定空家」に指定されて「住宅用地の特例」の適用対象外になると、固定資産税が増加してしまいます。
ですから、「特定空家」に指定されないことが、空き家の固定資産税を節税する大きなポイントです。
対策としては、定期的に管理するほか、誰かに住んでもらう方法もおすすめです。
人が住んでいる家は、普段の生活が管理につながるので、空き家よりも管理の手間が省けます。
賃貸に出すことに抵抗がある方は、親族や知人などに希望者がいないかどうか探してみましょう。
また、「特定空家」に指定されてしまっても、改善が見られた場合は解除してもらえます。
勧告を受けても改善が見られないと、次の年から「住宅用地の特例」が適用されなくなるので、その前に空き家の状態の改善を図りましょう。

固定資産税の節税方法3:空き家を売却する

「特定空家」に指定されないためには、定期的な管理などの対策が必要です。
また、「住宅用地の特例」によって固定資産税を節税できても、出費は続いてしまいます。
ですから、住む予定や活用する予定がない空き家は、売却することがおすすめです。
空き家を売却すれば、固定資産税の支払いや管理をする手間がなくなるので、負担が大幅に軽減するでしょう。

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まとめ

使っていない空き家にも、固定資産税は課税されます。
空き家がある土地の固定資産税は軽減されますが、空き家には管理する手間もかかるので、使う予定がない場合は売却を検討しましょう。
ハウスドゥ沼津香貫は、沼津市を中心とした三島市・裾野市・長泉町・清水町など静岡県東部地域の不動産売却を承っております。
空き家の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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