不動産を売却したときに税金はどのくらいかかる?

2022-09-06

税金

不動産を売却したときに税金はどのくらいかかる?

この記事のハイライト
●住民税の納付方法には、「普通徴収」と「特別徴収」の2つの方法がある
●売却によって発生した利益には、「譲渡所得税」が課税される
●住民税や譲渡所得税以外にもさまざまな税金が発生する

不動産を売却するときには費用や税金がかかります。
住民税や所得税などどのような税金が発生するのか把握する必要がありますので、こちらで確認していきましょう。
こちらの記事では、不動産を売却したときにかかる税金の種類についてご紹介します。
静岡県沼津市を中心に東部地域で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を売却したときにかかる税金①住民税

不動産を売却したときにかかる税金①住民税

不動産を売却したときにかかる税金の1つが「住民税」です。
そもそも、「住民税」とはどのような税金のことを言うのでしょうか。

住民税とは

住民税とは、自治体が提供する行政サービスを維持するために、その地域に住んでいる住民にも一部費用を負担してもらうという考えに基づいて徴収される税金です。
税額は、前年の1月1日から12月31日までの所得に応じて決められ、基本的には納税する年の1月1日時点の住所地である自治体に納付します。
納付方法には、「普通徴収」と「特別徴収」の2つの方法があり、普通徴収の場合、4月から5月ごろに市区町村から送られてくる「住民税納付書」を使って支払います。
普通徴収では、一括で納付するか、4期(6月、8月、10月、翌年1月)に分けて納付するかを選ぶことが可能です。
一方、特別徴収を選択すれば、給与から天引きで支払うことができます。

不動産売却にかかる住民税額は売却のタイミングで税率が異なる

前年度所得に対して課税される住民税の税率は、所得額に関係なく一律10%です。
一方、不動産を売却して得た所得に対してかかる住民税の税率は、売却のタイミングで税率が異なりますので注意しましょう。
不動産売却時の住民税の税率は、所有期間が5年以下の場合9%(都道府県民税3.6%、市町村民税5.4%)、5年超の場合5%(都道府県民税2%、市町村民税3%)です。
所有期間によって納税額が大きく変わりますので、不動産を売却する際には、所有年数を必ず確認するようにしましょう。

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不動産を売却したときにかかる税金②譲渡所得税

不動産を売却したときにかかる税金②譲渡所得税

不動産を売却した際、売却によって発生した利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は税金の正式名称ではなく、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」という3つの税金を総称したものをいいます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益に対して課税される税金です。
ただし、この利益(譲渡所得)とは不動産の売却金額を指すものではありません。
譲渡所得は不動産の売却金額から、その不動産を取得したときにかかった費用(取得費)と、譲渡するときにかかった費用(譲渡費用)を差し引いた額のことをいいます。
譲渡所得=不動産の売却金額−(取得費+譲渡費用)
取得費や譲渡費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や契約書に貼り付ける印紙代などさまざまな費用が含まれます。
一方で、取得費に含むことができるが譲渡費用には含むことができない費用があるなど、ご自身で判断するのが難しい場合がありますので、不動産会社や税理士と相談しながら確認するようにしましょう。

譲渡所得の控除・特例

譲渡所得が発生した場合、一定の条件を満たすことで控除や特例を利用することが可能です。
控除や特例を利用して譲渡所得を下げることができれば、支払う税金をすくなくすることにつながりますので、制度を理解して上手に活用するようにしましょう。
通常の売却で利用できる控除・特例の代表的ものとしては、以下の2つが挙げられます。
①居住用財産(マイホーム)を売却したときの3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除を受けることができる制度です。
控除を受けるための条件は、「マイホームであること」「譲渡先が親子や夫婦など特別な関係でないこと」「前年や前々年にマイホームの買い替え特例等を利用していないこと」などです。
ほかの控除・特例よりも条件を満たすハードルが低く、大幅な減税を期待できる制度ですので、積極的に活用しましょう。
ただし、住宅ローン減税と併用することができませんので、買い替えをご検討する場合は、どちらの制度を利用するほうが税金面で有利なのかをしっかりと判断することが必要です。
②所有期間が10年を超えるマイホームを売却するときの軽減税率
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変動します。
売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」に該当し、税率は39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)です。
一方、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)となります。
売却するマイホームの所有期間が10年を超える場合、譲渡所得の軽減税率を適用することが可能です。
この軽減税率を適用すれば、譲渡所得税の税率が以下のとおりとなります。

  • 譲渡所得が6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)
  • 譲渡所得が6,000万円を超える部分:20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

なお、この特例は先ほどご紹介した「居住用財産(マイホーム)を売却したときの3,000万円特別控除」と併用することが可能です。
譲渡所得に関する控除・特例には、買い替えや相続などのケースごとに使える制度がほかにもあります。
「控除・特例について詳しく知りたい」とお考えであれば、「ハウスドゥ!沼津香貫店」までお気軽にお問い合わせください。

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不動産を売却したときにかかる税金③そのほかの税金の種類

不動産を売却したときにかかる税金③そのほかの税金の種類

不動産を売却するときには、住民税や譲渡所得税以外に「印紙税」「登録免許税」「消費税」といった税金がかかります。

印紙税

印紙税とは、不動産を売却するときに作成する「売買契約書」に対して課税される税金です。
税額は売買契約書に記載される売却金額によって異なり、令和6年3月31日までに作成される売買契約書の場合は、以下のとおり軽減税率が適用されます。

  • 売却金額が1,000万円超5,000万円以下:20,000円(軽減税率10,000円)
  • 売却金額が5,000万円超1億円以下:60,000円(軽減税率30,000円)
  • 売却金額が1億円超5億円以下:100,000円(軽減税率60,000円)

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記内容を変更する際にかかる税金のことをいいます。
不動産の売却においては、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」をおこなう場合に登録免許税が課税されますが、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主が負担するのが一般的です。
ただし、契約条件によって売主が負担することもありますので、売買契約を締結する際にはしっかりと確認するようにしましょう。
「抵当権抹消登記」にかかる税額は、不動産1個につき一律1,000円です。

消費税

不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う報酬には、消費税が課税されます。
売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限額は「売却価格×3%+6万円」です。
この価格に消費税10%が課税されますので、売却価格が高くなるにつれて、負担する消費税も高くなってしまいます。
不動産を売却するときは、印紙税や登録免許税、消費税といった種類の税金についても考慮しながら、負担する費用がいくらかを把握しておくことが大切です。

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まとめ

今回は、不動産を売却したときにかかる税金の種類についてご紹介しました。
不動産の売却時にかかる税金を算出するには、複雑な計算が必要となることがあります。
税制の改正も頻繁におこなわれますので、税額を知りたいときには不動産会社や税理士に相談するようにしましょう。
ハウスドゥ沼津香貫は、沼津市を中心とした三島市、清水町、長泉町、裾野市など静岡県東部の不動産売却を承っております。
その他住宅に関わるご相談も、ハウスドゥ沼津香貫までお気軽にお問い合わせください。

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